Fianza y depósito caución 2026: cuánto puedes retener sin perder al inquilino

Actualizado el 21/10/2026: el «borrador» del alquiler temporal del que hablábamos es ley desde el 08/10/2026 (Real Decreto-ley 29/2026), y lo hemos corregido. Vigente a 21/10/2026: Real Decreto-ley 29/2026 en vigor desde el 08/10/2026 y Real Decreto-ley 28/2026 desde el 15/11/2026, ambos pendientes de convalidación en el Congreso.

Diciembre y enero son los meses de las devoluciones de fianza. Si gestionas pisos en Mallorca, ya sabes que ahí surgen la mitad de las broncas del año. Este post te dice qué puedes retener legalmente, qué no, y cómo evitar que un inquilino que se va enfadado te deje una reseña que te cueste el próximo alquiler.

Qué es la fianza y qué es el depósito adicional

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga a una fianza legal: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda, y dos en el de uso distinto de vivienda, como un local (art. 36.1). Esta fianza se deposita, según la comunidad autónoma, en un organismo público. En Baleares se deposita en el IBAVI.

Aparte de esa fianza legal, es habitual pactar una garantía adicional: el depósito caución. Este no va al organismo público, se queda en tu poder o en el del garante que hayáis acordado. Aquí está el matiz que casi nadie explica bien: la fianza legal y el depósito adicional se rigen por reglas distintas a la hora de justificar retenciones, aunque en la práctica muchos propietarios los tratan como una bolsa única. Y esa garantía adicional tiene tope: dos mensualidades en vivienda habitual y una en alquiler temporal (art. 36.5 LAU); al inquilino, además, no se le puede exigir un seguro de impago.

Aviso: esto no es asesoramiento legal. Si el importe en juego es alto o el inquilino ya ha amenazado con reclamar, consulta con un abogado antes de mover un euro.

Qué puedes retener (y qué no)

La regla general es sencilla de enunciar y complicada de aplicar: solo puedes retener lo que cubra un daño real, no el desgaste normal por uso.

Ejemplos de lo que sí puedes retener:

• Un agujero en la pared que no estaba en el acta de entrada.
• Una mancha de quemadura en la encimera.
• Muebles rotos o desaparecidos que figuraban en el inventario.
• Limpieza extraordinaria si el piso se entrega con suciedad acumulada, no la limpieza rutinaria de final de contrato.

Ejemplos de lo que no puedes retener:

• Pintura descolorida por el sol tras dos años de contrato.
• Bisagras o grifería desgastada por el uso normal.
• Pequeñas marcas de clavos para colgar cuadros.
• Rayones leves en el suelo por uso cotidiano.

El criterio jurídico es el "desgaste por uso ordinario", y los juzgados de Palma lo aplican con bastante consistencia: si el inquilino ha vivido dos años en el piso, es lógico que el piso no esté como el primer día. Si retienes por eso, y el inquilino reclama, sueles perder.

El acta de entrada es tu única prueba real

Sin acta de entrada con fotos, cualquier retención se convierte en tu palabra contra la del inquilino. Y en un juzgado, tu palabra sola no vale nada.

Lo que necesitas:

• Fotos con fecha de cada estancia, electrodomésticos y mobiliario relevante, tomadas el día de entrega de llaves.
• Inventario firmado por ambas partes, con el estado de cada elemento.
• Las mismas fotos repetidas el día de salida, en las mismas condiciones de luz y ángulo si es posible.

Comparar entrada y salida es lo único que te permite justificar objetivamente una retención. Sin eso, estás improvisando. Si nunca has hecho un acta en condiciones, te dejamos una plantilla gratuita de acta de entrada e inventario que puedes rellenar en diez minutos antes de dar las llaves.

El error que más dinero cuesta: el contrato mal calificado

Desde el 08/10/2026 (Real Decreto-ley 29/2026) el alquiler temporal exige que el inquilino esté desplazado por una causa real y acreditable, escrita en el contrato, y la prueba es del propietario (art. 7.2 LAU); si falta, el contrato es de vivienda habitual desde la firma. Es ley, no un borrador, aunque está pendiente de convalidación en el Congreso. Además, en mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el registro único de arrendamientos que se había impulsado, así que ese registro tampoco existe operativo hoy.

Esto importa para la fianza: un contrato de temporada mal calificado pasa a ser de vivienda habitual, y eso complica cualquier retención si el inquilino reclama. Los contratos de temporada firmados antes del 08/10/2026 siguen con su régimen anterior hasta la fecha de fin pactada (disposición transitoria octava). Lo vigente, artículo por artículo, está en Qué puedes alquilar hoy en Mallorca, y cómo.

Plazos: cuánto tardas en devolver sin que te penalicen

La LAU no fija un plazo exacto de devolución de la fianza, pero la jurisprudencia mayoritaria entiende que un mes es razonable para revisar el piso, calcular daños y devolver el resto. Pasar de ese margen sin justificación te puede generar intereses de demora si el inquilino reclama judicialmente.

Practicidad: no esperes al último día del plazo. Haz la revisión con el inquilino delante, si es posible, el mismo día de la entrega de llaves. Si detectas un daño, díselo ahí mismo y enséñale la foto del acta de entrada. El 90% de los conflictos se resuelven en ese momento, cara a cara, no en un burofax un mes después.

El dinero de la fianza también tiene lectura fiscal

Cuando retienes parte de la fianza por daños, ese importe no es un ingreso tuyo sin más: dependiendo de cómo lo uses (reparación efectiva, compensación) tiene un tratamiento fiscal distinto en tu declaración. Y si al final del año tienes fianzas devueltas, retenidas o mezcladas con depósitos adicionales, conviene que quede claro en tu contabilidad de arrendador antes de la campaña de la renta. Esto no es terreno para improvisar: una consulta corta con un asesor especializado te ahorra un disgusto en mayo. Tenemos una asesoría fiscal exprés de 30 minutos pensada justo para este tipo de dudas puntuales.

Cómo lo hacemos en Habitam

Cuando gestionamos un piso, hacemos acta de entrada con fotos desde el primer día, siempre. Es la única forma de que una retención de fianza se sostenga si el inquilino la discute. En la salida, comparamos foto contra foto y explicamos la retención por escrito, con importes desglosados, no una cifra genérica de "daños varios".

No inflamos retenciones para sacar más dinero al inquilino saliente. Un inquilino que sale sintiendo que le han tratado con justicia deja buena reseña y no te complica el siguiente alquiler. Un inquilino que sale sintiéndose estafado te puede costar mucho más que los 200 euros que le retuviste de más: en tiempo, en reputación, y a veces en un juicio.

Siguiente paso

Si vas a devolver fianzas este fin de año y no tienes acta de entrada de cuando entró el inquilino, no puedes improvisar una retroactivamente: descarga ahora la plantilla de acta de entrada y úsala al menos para las salidas que quedan y las próximas entradas.

Inmobiliaria NO, solución a propietarios SÍ.