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Mi inquilino ha dejado de pagar: los dos plazos que decides tú

Casi siempre empieza igual. El día 5 no ha entrado la transferencia. El propietario escribe un mensaje, le contestan que «esta semana sin falta», y pasa otra semana. Al mes siguiente tampoco entra, las respuestas se espacian y llega un momento en que ya no hay respuestas. Para entonces han pasado seis u ocho semanas y el propietario llama a un abogado pensando que acaba de empezar el problema.

No acaba de empezar. Lleva semanas corriendo, y en ese tiempo se ha tomado, sin saberlo, la decisión más importante de todo el asunto.

Este artículo cuenta qué plazos pone la ley, cuáles dependen de ti y cuál no. Los artículos están citados para que puedas comprobarlos: todo lo que viene a continuación sale del texto consolidado de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, que está publicado en el BOE y es gratuito.

Antes de nada, lo evidente: esto no es asesoramiento jurídico. Es el calendario de una reclamación explicado con la ley delante. Cada caso tiene sus hechos y la estrategia la decide el abogado que lo lleva.

El reloj que sí controlas: treinta días

Hay una figura en los desahucios por impago que se llama enervación. Significa que el inquilino puede parar el procedimiento pagando todo lo que debe, y entonces el juzgado archiva el asunto y él se queda viviendo en la vivienda. Sin desahucio, sin salida, sin nada.

Para muchos propietarios es un jarro de agua fría: has esperado meses, has pagado abogado y procurador, y el día que el juzgado le aprieta aparece el dinero y vuelta a empezar.

La ley pone dos límites a eso. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice, literalmente, que la enervación no procede:

«…cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior […] ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»

Léelo otra vez, porque ahí está todo:

1. Sólo se puede enervar una vez por relación arrendaticia. Si ya lo hizo, no lo vuelve a hacer.
2. No puede enervar si tú le requeriste el pago por un medio fehaciente, con treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y no pagó.

Un medio fehaciente es el que deja constancia de qué se mandó, a quién y cuándo: un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o un acta notarial. Un WhatsApp no lo es. Una llamada no lo es. Un correo normal tampoco. Y aquí está el punto que cuesta dinero: ese plazo de treinta días se cuenta hacia atrás desde el día en que se presenta la demanda. No puedes recuperarlo después. O lo mandas pronto, o cuando llegue el momento de demandar ya no llega a tiempo y tendrás que esperar un mes más, o renunciar a esa baza.

Dicho al revés, que se entiende mejor: el mes que pierdes llamando por teléfono es exactamente el mes que necesitabas para quitarle al inquilino la posibilidad de parar el desahucio pagando.

Un aviso, por si buscas más por tu cuenta: hay bastantes artículos en internet que hablan de «dos meses» de antelación. Vienen de una redacción anterior del artículo. El texto vigente dice treinta días. Compruébalo tú mismo en el BOE si quieres: el buscador es público y el artículo 22 está a dos clics.

El reloj del papeleo: desde abril de 2025, la demanda lleva un documento más

Desde el 3 de abril de 2025, con la demanda hay que acompañar un documento nuevo. Lo introdujo la Ley Orgánica 1/2025 y está en el artículo 264 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

«El documento que acredite haberse intentado la actividad negociadora previa a la vía judicial cuando la ley exija dicho intento como requisito de procedibilidad, o declaración responsable de la parte de la imposibilidad de llevar a cabo la actividad negociadora previa a la vía judicial por desconocer el domicilio de la parte demandada o el medio por el que puede ser requerido.»

Traducido: hay que poder demostrar que se intentó resolver el asunto antes de ir al juzgado, o declarar por qué no se pudo intentar.

Aquí hay una buena noticia para quien hizo los deberes en el primer mes: el requerimiento fehaciente hace doble trabajo. Reclama el pago, con lo que neutraliza la enervación, y al mismo tiempo deja constancia escrita, fechada y acusada de que intentaste resolverlo sin juzgado. Un solo burofax, dos efectos.

Quien no mandó nada tiene que montar ese expediente después, a destiempo y con prisa.

El reloj que no controlas: diez días, y la fecha del lanzamiento ya puesta

Admitida la demanda, entra en juego el artículo 438.5. El letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en diez días, haga una de cuatro cosas: desalojar, pagar, enervar u oponerse formalmente.

Y hay un detalle que mucha gente no conoce y que conviene saber, porque es de las pocas cosas que juegan a favor del propietario. En ese mismo requerimiento ya va escrito:

«…el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandado […] y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.»

Es decir: el día del lanzamiento ya tiene fecha antes de que el inquilino conteste. Si no se opone, no hay que volver a pedir nada ni abrir otro trámite; la fecha ya está puesta.

(Un apunte por si lo buscas: este contenido estaba antes en el artículo 440.3. El Real Decreto-ley 6/2023 lo movió al 438.5. Muchos artículos de despachos siguen citando el número viejo.)

Dentro de esos diez días se ve para qué servía el burofax:

• Si mandaste el requerimiento a tiempo, la casilla de enervar no está disponible. Si el inquilino quiere quedarse tendrá que oponerse y discutir la deuda en una vista. El asunto avanza.
• Si no lo mandaste, puede pagar lo que debe, el procedimiento termina por decreto y sigue viviendo allí. Habrás recuperado el dinero y habrás gastado la única enervación que tenía derecho a usar. La próxima vez ya no podrá, pero habrás pagado tú ese aprendizaje.

Cuánto tarda: la respuesta honesta es que nadie lo sabe

Aquí es donde casi todos los artículos sobre desahucios ponen un número. Nosotros no vamos a ponerlo, y merece la pena explicar por qué.

El Consejo General del Poder Judicial no publica la duración media de un desahucio por impago. Publica cuántos lanzamientos se practican, por tipo y por partido judicial, pero no cuánto tarda de media un procedimiento desde la demanda hasta la salida. Las cifras que circulan —seis meses, doce, quince, veinte— vienen de despachos y de aseguradoras, que son parte interesada, y no coinciden entre sí.

Lo que sí hay acuerdo en señalar es qué alarga el proceso, y son dos cosas:

1. Conseguir notificar al inquilino. Si no se le localiza, todo se para. Es la fase que más tiempo se come.
2. El juzgado que te toque. La carga de trabajo cambia muchísimo de un partido judicial a otro.

Así que la respuesta sincera a «¿cuánto voy a tardar en recuperar mi piso?» es: depende del juzgado, y nadie puede comprometerse a un plazo. Lo que sí se puede decidir es quién cobra la renta mientras tanto y quién lleva la reclamación. Eso ya no depende del juzgado.

Míralo en movimiento

Hemos montado los cinco pasos en una maqueta interactiva. Puedes cambiar el camino —con requerimiento fehaciente o sin él— y ver cómo cambia el final del caso, con los artículos citados en cada paso.

El resumen, en cuatro líneas

• Día 1. No entra la renta. A partir de aquí corre todo.
• Dentro del primer mes. Requerimiento de pago por medio fehaciente. Treinta días antes de demandar, como mínimo. Es la única palanca que la ley pone en tus manos.
• Antes de demandar. El documento del intento de negociación previa. Si mandaste el burofax, ya lo tienes.
• Admisión. Diez días para el inquilino, con el día del lanzamiento ya señalado.

Todo lo que pasa después depende del juzgado. Todo lo que pasa antes depende de ti, y cabe en el primer mes.

Qué hacemos nosotros con esto

En las viviendas que gestionamos, el expediente se abre el día que no entra la renta, no cuando se agota la paciencia: se fecha el contrato, los recibos devueltos y cada comunicación, para que después cada paso se pueda probar. Y el requerimiento sale dentro del primer mes, no en el tercero.

Si lo que te preocupa no es el procedimiento sino el dinero —quién pone la renta mientras un juzgado hace su trabajo—, eso es exactamente lo que resuelve Renta Blindada, nuestra gestión con garantía de impago prestada por una entidad especializada independiente. Hay un chequeo de siete preguntas que te dice si tu vivienda entra; al final pide el nombre y el correo, no el teléfono.

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Y si todavía estás antes de todo esto, decidiendo a cuánto alquilar, empieza por aquí: la calculadora de renta para larga estancia.

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Fuentes. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado publicado en el BOE: artículo 22.4 (enervación y sus excepciones), artículo 438.5 (requerimiento de diez días y señalamiento del lanzamiento) y artículo 264.4.º (documento de negociación previa, añadido con efectos de 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero). Consultados el 2 de noviembre de 2026.