Lo que un contrato de habitación no puede decir hoy

Lo que no puede decir

1. «Se rige por el Código Civil» o «queda fuera de la LAU». Desde el 08/10/2026, alquilar una habitación es vivienda habitual (art. 2.1 LAU). Lo que diga «Código Civil» o «fuera de la LAU» no lo cambia, y lo que perjudique al inquilino frente a la ley se tiene por no puesto (art. 6 LAU).
2. «Un año, sin prórroga». En un contrato de vivienda habitual, si pactas menos de cinco años, el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta cinco (siete si alquilas como sociedad), salvo que el inquilino avise con 30 días de que no renueva (art. 9.1 LAU). La salida es suya, no tuya.
3. «Temporal», sin decir por qué. El contrato temporal tiene que decir la causa del desplazamiento del inquilino, y esa causa «deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba» (art. 7.2 LAU). Si no está, el contrato pasa a ser de vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato».
4. Un temporal detrás de otro con el mismo inquilino. Más de doce meses sin causa, o más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, y el primero se entiende de vivienda habitual, con los cinco años y las prórrogas (art. 9 bis.2 LAU).
5. Gastos de agencia, de gestión o de contrato a cargo del inquilino. «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (art. 20.2 LAU), tampoco al renovar.
6. Que el inquilino contrate un seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta» (art. 36.5 LAU). Si quieres esa protección, el seguro lo contratas tú.
7. Más de dos mensualidades de garantía adicional. En vivienda habitual, la fianza es de una mensualidad (art. 36.1 LAU) y la garantía adicional, de dos mensualidades como mucho (art. 36.5).
8. Una subida anual que fijas tú. La renta sólo se actualiza si se pacta, y por el índice IRAV (art. 18 LAU). Hasta el 31/12/2027, la subida anual es la que acordéis de nuevo; sin ese nuevo acuerdo, no puede pasar del 2 % (disposición final 6.ª del Real Decreto-ley 29/2026).
9. Rentas de habitaciones que, juntas, pasan de la del piso entero. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez «no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa» (art. 17.9 LAU).

Lo que sí tiene que decir

1. Que es de vivienda habitual, o temporal con su causa escrita. Sólo es temporal si el inquilino está desplazado de su domicilio por una causa real y acreditable, escrita en el contrato (arts. 2.3 y 7.2 LAU). Si no, es de vivienda habitual: lo que diga «Código Civil» o «fuera de la LAU» no lo cambia, y lo que perjudique al inquilino frente a la ley se tiene por no puesto (art. 6 LAU).
2. La cláusula de necesidad, si la puedes llegar a necesitar. Si eres persona física y puedes necesitar la vivienda para ti o para un familiar de primer grado, te permite recuperarla a partir del primer año. Pero sólo si está escrita al firmar: después no se puede añadir (art. 9.3).
3. La actualización de la renta, si la quieres. La renta sólo se actualiza si se pacta, y por el índice IRAV (art. 18). Hasta el 31/12/2027, la subida anual es la que acordéis de nuevo; sin ese nuevo acuerdo, no puede pasar del 2 % (disposición final 6.ª del RDL 29/2026).
4. Fianza y garantías, dentro del tope. Una mensualidad de fianza (art. 36.1) y, como mucho, dos más de garantía adicional (art. 36.5). Al inquilino no se le puede exigir un seguro de impago: si lo quieres, lo contratas tú (art. 36.5).

Si tu contrato de habitación es de antes del 8 de octubre

Si lo firmaste «de Código Civil», la ley no trae una regla de paso para este caso. Es uno de los puntos que todavía no están claros. Si es el tuyo, cuéntanoslo y miramos tu contrato.

Si lo firmaste como contrato de temporada, sigue con sus reglas hasta la fecha de fin pactada y entonces se extingue, sin prórroga. Si lo renuevas, el nuevo ya va con la ley de hoy (disposición transitoria octava de la LAU).

Lo que todavía no se sabe, dicho claro

Y si prefieres no tener que estar pendiente de nada

Lo llevamos nosotros: anuncio, selección del inquilino, contrato de vivienda habitual bien hecho, entrada, incidencias, seguimiento de los pagos y renovaciones. Tú cobras tu renta y nos pagas nuestros honorarios, que te explicamos con tus números en una presentación privada y sin compromiso.