Decretos de vivienda 2026: qué ha cambiado, qué cambia y qué falta por votar

Qué cambió el 8 de octubre

1. La habitación es vivienda habitual. También si alquilas una sola habitación (art. 2.1 LAU), salvo que el inquilino esté desplazado por una causa justificada y acreditable: entonces puede ser temporal (art. 2.3).
2. También para la habitación: cinco años como mínimo, siete si alquila una sociedad. Cada año se prorroga salvo que el inquilino avise con 30 días de que no sigue: la salida es suya, no del propietario (art. 9.1).
3. El temporal, sólo con causa. Una causa real, escrita en el contrato y acreditable; la prueba es del propietario. Si no se sostiene, el contrato pasa a vivienda habitual desde el primer día (art. 7.2).
4. Ningún gasto de gestión para el inquilino. Ni de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato, tampoco al renovar (art. 20.2). Y no se le puede exigir un seguro de impago (art. 36.5).
5. Subida anual: sin nuevo acuerdo, 2 % como máximo. Hasta el 31/12/2027, la subida anual es la que acordéis de nuevo; sin ese nuevo acuerdo, no puede pasar del 2 % (disposición final 6.ª del RDL 29/2026).
6. Los contratos de temporada de antes. Siguen con sus reglas hasta la fecha de fin pactada y entonces se extinguen, sin prórroga. Si renuevas uno, el nuevo ya va con la ley de hoy (disposición transitoria octava de la LAU).

Todo lo que tiene que llevar tu contrato, en la guía vigente

Qué cambia el 15 de noviembre

1. Hasta el 14/11/2026. Al acabar los cinco años (siete si alquila una sociedad), el contrato se prorroga año a año, hasta tres años más, si nadie avisa: el propietario con cuatro meses, el inquilino con dos (art. 10.1, redacción del RDL 29/2026). Si el 15/11 tu contrato ya está en esa prórroga, la termina con estas reglas.
2. Desde el 15/11/2026: prórrogas de cinco años. El contrato «se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años» (siete si alquilas como sociedad). Si no quieres prorrogar, avisas con seis meses y pagas una indemnización: como mínimo doce mensualidades, o una por año vivido si sale más (art. 10, redacción del RDL 28/2026).
3. Cinco casos sin indemnización. Se alegan en el preaviso: necesidad del propietario persona física, inquilino que no ha vivido allí más de seis meses del último año, que tiene otra vivienda apta en el municipio, nuevo contrato, o que rechaza una oferta fehaciente de contrato nuevo (art. 10.2).
4. Cuenta la fecha del vencimiento, no la de la firma. Un contrato firmado antes que vence después del 15/11/2026 ya va con estas prórrogas. Si el 15/11 ya estaba en la prórroga anual de las reglas de antes, la termina con ellas y pasa a estas al acabarla (disposición transitoria única del RDL 28/2026).
5. Si el 15/11/2026 faltan menos de seis meses para el vencimiento. Entonces puedes avisar de que no prorrogas con cuatro meses de antelación, en vez de seis (disposición transitoria única del RDL 28/2026).
6. Contratos que siguen por tácita reconducción. Si el tuyo continúa así, sin contrato renovado (art. 1566 del Código Civil), pasa a estas prórrogas en su primer vencimiento después del 15/11/2026, y para los cinco años cuenta todo el tiempo desde el primer contrato (disposición transitoria única del RDL 28/2026).
7. Si ya avisaste antes del 07/10/2026. Un aviso de no prórroga hecho bien antes de esa fecha sigue valiendo, y no da derecho a la indemnización (disposición transitoria única del RDL 28/2026).

La convalidación, explicada

Un real decreto-ley entra en vigor sin pasar antes por el Congreso, pero después el Congreso tiene que convalidarlo. Si no lo hace, queda derogado.

Como las Cortes están disueltas, le toca votarlo a la Diputación Permanente del Congreso. A 21/10/2026, no hay sesión convocada para votarlos. Sobre el último día del plazo las fuentes no coinciden, y no te vamos a dar una fecha que no haya publicado el Congreso.

Si se convalidan, siguen en vigor. Si alguno no se convalida, queda derogado. Este año ya ha pasado dos veces: el RDL 8/2026 fue derogado el 30/04, tras cinco semanas en vigor, y el 02/10 el Congreso derogó el RDL 26/2026, un día después de que entrara en vigor, y el 27/2026, con el mismo título que el 28/2026 de ahora. Con el 26, la habitación volvió el 02/10 a como estaba antes del 01/10. Y puede cambiar una cuarta vez si la Diputación Permanente no convalida el 29/2026.

Qué pasa con lo firmado si un decreto decae: la derogación no tiene efectos hacia atrás, pero el texto no dice qué pasa con los contratos firmados mientras estuvo en vigor.

No hacemos pronósticos.

Qué hacemos mientras tanto

• Leemos el BOE y la web del Congreso, no los titulares.
• El día que se convoque la sesión, el día que se vote y el 15/11/2026 revisamos esta página, y escribimos a quien se haya apuntado aquí abajo.
• Cada contrato se redacta con la ley en vigor el día de la firma, sea una habitación o la vivienda entera.

Y si prefieres no tener que estar pendiente de nada

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