Cinco años de alquiler, bien atados desde la firma

Cuánto dura, y qué pasa al acabar

1. Cinco años, siete si alquilas como sociedad. Si se pacta menos, el contrato se prorroga por años hasta cinco, salvo que el inquilino avise con 30 días de que no renueva (art. 9.1). La salida es suya, no tuya.
2. Para recuperarla antes, la cláusula de necesidad. Si eres persona física, puedes recuperar la vivienda a partir del primer año para ti o para un familiar de primer grado, pero sólo si lo dejaste escrito en el contrato al firmarlo. Si no está, no se puede añadir después (art. 9.3).
3. Al acabar, desde el 15/11/2026: prórrogas de cinco años. El contrato «se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años» (siete si alquilas como sociedad). Si no quieres prorrogar, avisas con seis meses y pagas una indemnización: como mínimo doce mensualidades, o una por año vivido si sale más (art. 10, redacción del RDL 28/2026).
4. Cinco casos sin indemnización. Se alegan en el preaviso: necesidad del propietario persona física, inquilino que no ha vivido allí más de seis meses del último año, que tiene otra vivienda apta en el municipio, nuevo contrato, o que rechaza una oferta fehaciente de contrato nuevo (art. 10.2).
5. Cuenta la fecha del vencimiento, no la de la firma. Un contrato firmado antes que vence después del 15/11/2026 ya va con estas prórrogas. Si el 15/11 ya estaba en la prórroga anual de las reglas de antes, la termina con ellas y pasa a estas al acabarla (disposición transitoria única del RDL 28/2026).
6. La prórroga extraordinaria. Si tu contrato estaba vigente el 08/10/2026 y su prórroga obligatoria acaba antes del 31/12/2028, el inquilino al corriente de pago, y que lo haya estado los ocho meses anteriores, puede pedir una prórroga extraordinaria, por años, de hasta dos años más, con las mismas condiciones del contrato. No tienes que aceptarla si pactáis otras condiciones o un contrato nuevo, o si, siendo persona física, le comunicas en los plazos del art. 9.3 que necesitas la vivienda para ti o para un familiar de primer grado, aunque el contrato no lo prevea, siempre que la necesidad sea real y la puedas acreditar (disposición final 5.ª del RDL 29/2026). Desde el 15/11/2026, no se aplica cuando toque la prórroga de cinco años (disposición adicional 1.ª del RDL 28/2026).

Cómo lo hacemos nosotros

1. Un contrato de vivienda habitual, al día con la ley. Redactado con la ley en vigor el día de la firma.
2. La renta, bien fijada desde el primer día. La calculamos con datos reales del barrio antes de publicar el anuncio: es la cifra que marcará los próximos años.
3. La cláusula de necesidad, si la puedes llegar a necesitar. Si eres persona física y puedes necesitar la vivienda para ti o para un familiar de primer grado, te permite recuperarla a partir del primer año. Pero sólo si está escrita al firmar: después no se puede añadir (art. 9.3).
4. La actualización de la renta, si la quieres. La renta sólo se actualiza si se pacta, y por el índice IRAV (art. 18). Hasta el 31/12/2027, la subida anual es la que acordéis de nuevo; sin ese nuevo acuerdo, no puede pasar del 2 % (disposición final 6.ª del RDL 29/2026).
5. Fianza y garantías, dentro del tope. Una mensualidad de fianza (art. 36.1) y, como mucho, dos más de garantía adicional (art. 36.5). Al inquilino no se le puede exigir un seguro de impago: si lo quieres, lo contratas tú (art. 36.5).
6. Ningún gasto de gestión para el inquilino. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se le pueden repercutir «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», tampoco al renovar (art. 20.2). Nuestros honorarios los pagas tú, nunca el inquilino.
7. Selección por solvencia. Antes de firmar comprobamos los ingresos, la solvencia y las referencias de cada candidato, y después seguimos los pagos durante todo el contrato: la mejor protección contra el impago es elegir bien y detectar pronto cualquier retraso.
8. El calendario de tu contrato, a nuestro cargo. Cuándo vence, cuándo hay que avisar y qué cuesta no prorrogar. Te lo decimos con tiempo, no el último mes.
9. Y todo lo demás. Anuncio, entrada con acta firmada, incidencias, mantenimiento y atención al inquilino 7/7. Tú no tienes que estar.

Lo que cuesta

Tú cobras la renta directamente del inquilino, y nos pagas nuestros honorarios, que te explicamos con tus números en una presentación privada y sin compromiso. Si la vivienda no está alquilada, no cobramos.

¿Hablamos de tu vivienda?

Cuéntanos qué tienes y te decimos qué haríamos nosotros con ella, con números.