Plusvalía y fiscalidad del alquiler de larga duración en Mallorca: no regales dinero a Hacienda

Actualizado el 21/10/2026: quitamos el apartado sobre el alquiler temporal, que ya no gestionamos, y el aviso sobre el borrador de julio, que es ley desde el 08/10/2026. Vigente a 21/10/2026: Real Decreto-ley 29/2026 en vigor desde el 08/10/2026 y Real Decreto-ley 28/2026 desde el 15/11/2026, ambos pendientes de convalidación en el Congreso.

Alquilas un piso en Palma, cobras la renta cada mes y crees que ya está. Falta la parte que casi nadie explica bien: qué declaras, qué te puedes deducir y cuándo aparece la plusvalía. Muchos propietarios pagan de más por desconocimiento, y otros se llevan un susto en junio porque nadie les avisó a tiempo. Vamos a lo concreto.

Aviso antes de empezar: esto no es asesoramiento fiscal ni legal. Cada caso tiene matices (residencia fiscal, tipo de titularidad, si el piso está en una sociedad). Para tu caso concreto, habla con un asesor.

Qué tributa cuando alquilas en larga duración

El alquiler de larga duración (LD) tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Se calcula así:

• Ingresos: lo que cobras de renta en el año.
• Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguro del hogar, intereses de la hipoteca (no la amortización), gastos de conservación y reparación, amortización del inmueble (normalmente el 3% del valor de construcción), gestoría, y en tu caso, la comisión de gestión si trabajas con una empresa como Habitam.
• La diferencia es el rendimiento neto.

La clave está en la reducción del 50% sobre ese rendimiento neto si el arrendamiento es de vivienda habitual del inquilino. Esta reducción puede ser mayor (60% o 90%) en zonas declaradas de mercado tensionado y bajo ciertas condiciones de la nueva ley, pero aplica de forma desigual según comunidad autónoma y situación del contrato. En Baleares, antes de dar nada por hecho, confírmalo con tu asesor: la normativa autonómica y los requisitos cambian con frecuencia.

Un error habitual: declarar solo el ingreso bruto y olvidar los gastos deducibles. Eso significa pagar IRPF de más, año tras año, por no guardar facturas.

Plusvalía: cuándo aparece y por qué no es solo cosa de vender

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se paga cuando vendes el inmueble, no por alquilarlo. Pero conviene tenerla en el radar si estás pensando en vender después de años de alquiler, porque:

• Se calcula sobre el incremento de valor del terreno, no de la construcción.
• Desde la reforma de 2021, puedes elegir el método que te salga más barato: el objetivo (coeficientes municipales) o el real (diferencia entre precio de compra y venta).
• Si vendes por menos de lo que compraste, no se paga esta plusvalía municipal, pero hay que demostrarlo con las escrituras.

Aparte está la plusvalía en el IRPF por la venta (ganancia patrimonial), que es otro cálculo distinto y se suma a la base del ahorro. Si llevas años alquilando y usaste la amortización como gasto deducible, esa amortización acumulada reduce el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia. Es decir: lo que te ahorraste en IRPF durante los años de alquiler, en parte lo "devuelves" cuando vendes. No es una trampa, es cómo funciona el sistema. Pero hay que saberlo para no descuadrar las cuentas el día de la venta.

Errores frecuentes que vemos en propietarios de Palma

• No guardar facturas de reparaciones y comunidad, perdiendo gastos deducibles reales.
• No amortizar el inmueble por desconocimiento, dejando dinero sobre la mesa cada año.
• Mezclar cuentas personales y de alquiler, lo que complica justificar gastos ante una inspección.
• Fiarse de calculadoras online genéricas que no aplican correctamente las reducciones.

Ninguno de estos errores es dramático por separado. Sumados, a lo largo de varios años, sí representan dinero real perdido.

Cómo lo hacemos en Habitam

Nosotros no somos asesores fiscales y no sustituimos a uno. Lo que sí hacemos es dejarte los números claros del alquiler: ingresos reales, gastos de gestión documentados y facturados, y un histórico ordenado que tu asesor pueda usar sin perder tiempo reconstruyendo datos. Si detectamos que tu modelo de alquiler (LD vs TD) no encaja con tu situación fiscal, te lo decimos, aunque eso signifique menos ingresos para nosotros a corto plazo. Cobramos solo si tu vivienda factura, así que no tenemos ningún incentivo en meterte en líos con Hacienda.

Cuando un propietario nos pide ayuda con la parte fiscal, le derivamos a la asesoría fiscal exprés: 30 minutos con un especialista que ya conoce cómo trabajamos y puede revisar tu caso concreto sin rodeos.

Siguiente paso

Si no sabes si tu piso te está saliendo a cuenta una vez descontados impuestos y gastos reales, empieza por los números, no por la ley. Prueba la calculadora de rentabilidad para ver una primera foto en un minuto. Si quieres algo más afinado, con revisión de una persona, pide el Informe de Rentabilidad PRO. Y si la duda es puramente fiscal, reserva la asesoría fiscal exprés antes de presentar la próxima declaración.

Inmobiliaria NO, solución a propietarios SÍ.