Immobilie auf Mallorca aus Deutschland vermieten: was wirklich funktioniert

Sie besitzen eine Wohnung auf Mallorca, leben aber in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Die Immobilie steht die meiste Zeit leer, gelegentlich nutzt sie die Familie — und der Gedanke, sie zu vermieten, scheitert regelmäßig an derselben Frage: Wie soll das aus 1.500 km Entfernung funktionieren?

Die ehrliche Antwort: es funktioniert gut, aber nur wenn zwei Dinge stimmen — die Steuer und die Verwaltung vor Ort.

Zuerst die Steuer: Modelo 210

Als Nichtansässiger versteuern Sie Mieteinnahmen in Spanien über die Modelo 210 (Nichtansässigensteuer, IRNR). Nicht über die spanische Einkommensteuererklärung, und nicht in Deutschland allein.

Für Ansässige in der EU — also auch Deutschland und Österreich — gilt:

• 19% auf den Gewinn, nicht auf die Bruttomiete. Sie dürfen Kosten abziehen.
• Abzugsfähig sind unter anderem: Hypothekenzinsen, IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Verwaltungskosten und 3% Gebäudeabschreibung pro Jahr.
• Abgezogen wird anteilig nach vermieteten Tagen: War die Wohnung sechs Monate vermietet, ziehen Sie die halbe Jahres-IBI ab.

Für die Schweiz gilt das nicht: als Nicht-EU-Ansässiger zahlen Sie 24% auf die Bruttomiete ohne jeden Abzug. Der Unterschied ist erheblich und wird regelmäßig übersehen.

Die Erklärung wird vierteljährlich eingereicht, jeweils in den 20 Tagen nach Quartalsende (20. April, 20. Juli, 20. Oktober, 20. Januar).

Der teuerste Irrtum: „Leer steht sie ja, also fällt nichts an”

Doch. Spanien besteuert bei Leerstand eine fiktive Miete (imputación de rentas): 1,1% oder 2% des Katasterwerts, versteuert mit denselben 19% bzw. 24%. Diese Erklärung ist jährlich fällig, bis zum 31. Dezember des Folgejahres.

Mit anderen Worten: Die geschlossene Wohnung kostet Sie Steuern, Grundsteuer, Gemeinschaftskosten und Wertverlust — und bringt keinen Euro ein. Leerstand ist auf Mallorca die teuerste aller Optionen.

Und dann die eigentliche Frage: Wer kümmert sich?

Steuerlich ist die Sache lösbar — ein Berater erledigt die Modelo 210 als Routine. Schwieriger ist das Praktische, und genau daran scheitern die meisten Fernvermietungen:

• Wer wählt die Mieter aus und prüft ihre Bonität?
• Wer ist erreichbar, wenn nachts das Wasser ausfällt?
• Wer öffnet dem Handwerker, kontrolliert die Arbeit und bezahlt sie?
• Wer merkt, dass die Miete seit drei Jahren 15% unter Markt liegt?

Aus der Ferne lässt sich das nicht ehrenamtlich lösen. Entweder Sie haben jemanden vor Ort, oder die Immobilie bleibt leer — was, wie oben gezeigt, die teuerste Variante ist.

Die drei Fehler, die wir am häufigsten sehen

1. Jahrelang keine Erklärung, weil nicht vermietet wurde. Die Fiktivsteuer läuft trotzdem. Nachzahlung plus Zuschläge ist ein unangenehmer Weg, das zu erfahren.

2. Vermietung an den Erstbesten, weil man ohnehin weit weg ist. Ein Monat Leerstand kostet weniger als ein Jahr mit dem falschen Mieter. Die Auswahl ist eine Investition, keine Verzögerung.

3. Die Miete nie anpassen. Wer 2023 den Preis festgelegt und seitdem nichts geändert hat, verschenkt jeden Monat 10 bis 20%.

Wie wir arbeiten

Wir verwalten Immobilien auf Mallorca für Eigentümer, die nicht hier leben: Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung, Verträge von Juristen geprüft, Betreuung der Mieter 7/7, Instandhaltung und dynamische Preise. Sie erhalten Ihre Einnahmen — sonst nichts.

Und wir arbeiten zu 100% erfolgsbasiert: Bringt Ihre Immobilie nichts ein, berechnen wir nichts.

Wenn Sie möchten, dass wir uns Ihren Fall ansehen: schreiben Sie uns auf WhatsApp oder an info@habitampalma.es. Wir antworten auf Deutsch, Englisch oder Spanisch.